U seriji korisnih savjeta, vezano uz nekretnine donosimo informativno pravne upute koje piše odvjetnica Verica Šuster
Legalizirali ste balkon ili proširili stan?
Evo kako to upisati u zemljišnu knjigu:
Zatvorili ste balkon, dogradili sobu ili proširili stan? Ako ste ishodili rješenje o izvedenom stanju, obavili ste tek pola posla. Dok promjena nije upisana u zemljišnu knjigu, vaš stan službeno ima staru površinu — što može blokirati prodaju, kredit ili ostavinski postupak.
1. Zašto legalizacija nije dovoljna?
Rješenje o izvedenom stanju ozakonjuje građevinski zahvat, ali ne mijenja zemljišnoknjižno stanje. Tek upisom u zemljišnu knjigu vaš stan dobiva točan opis i površinu. Bez toga kupci, banke i sudovi vide staro stanje.
Tipični slučajevi: zatvoreni balkon, proširenje na zajedničke dijelove zgrade, pregradnja jednog stana u dva, dogradnja potkrovlja.
2. Pravni temelj
Ključna odredba je čl. 73. Zakona o vlasništvu (ZV) — vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je stan samostalna uporabna cjelina. Tu potvrdu može zamijeniti uporabna dozvola, a prema sudskoj praksi i rješenje o izvedenom stanju izdano po Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12.).
NOVI ZAKON O GRADNJI (NN 155/25.)
Od 1. siječnja 2026. na snazi je novi Zakon o gradnji. Ranije izdana rješenja o izvedenom stanju ostaju valjana — Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama je zasebni propis koji i dalje važi.
3. Što vam treba?
Rješenje o izvedenom stanju — pravomoćno, s opisom i površinom posebnog dijela.
Iskaz neto površine — izrađuje ovlašteni geodet ili arhitekt s točnim opisom prostorija.
Sporazum suvlasnika — ako se mijenja broj posebnih dijelova (ovjeren kod javnog bilježnika).
Prijedlog za upis — podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu.
4. Kako izgleda postupak?
Sud na temelju dokumentacije mijenja opis posebnog dijela, ispravlja površinu i po potrebi suvlasničke udjele. U složenijim predmetima sud može provesti uviđaj na licu mjesta.
Ako je vaš stan još u knjizi položenih ugovora (KPU), postupak povezivanja s zemljišnom knjigom idealna je prilika da se istovremeno upiše i nova površina.
5. Najčešće zamke
Građevinska dozvola sama po sebi nije dovoljna za upis — potrebna je uporabna dozvola ili rješenje o izvedenom stanju.
Spremišta se neće upisati bez pisane suglasnosti suvlasnika o rasporedu.
Dvostruki upisi u starijim knjigama česti su i zahtijevaju poseban ispravak.
6. Ne čekajte problem
Legalizacija bez upisa u zemljišnu knjigu je kao osiguranje bez police. Provjerite vaše stanje na oss.uredjenazemlja.hr — ako se izvadak ne poklapa sa stvarnim stanjem stana, vrijeme je da to sredite. Postupak nije kompliciran uz pravilnu dokumentaciju, a cijena nečinjenja može biti daleko veća.
Ovaj članak ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet. Stanje propisa: ožujak 2026. Za konkretne situacije preporučujemo konzultaciju s odvjetnikom.
Autor: Verica Šuster, odvjetnica