U seriji korisnih savjeta, vezano uz nekretnine donosimo informativno pravne upute koje piše odvjetnica Verica Šuster
ZEMLJIŠNOKNJIŽNI VODIČ
Nekretnina bez „pravog” vlasnika u zemljišnoj knjizi – Što kada u vlastovnici piše „društveno vlasništvo”, JNA ili bivša zadruga?
Otvorite zemljišnoknjižni izvadak za parcelu koju desetljećima koristite vi i vaša obitelj — kuća, dvorište, voćnjak. A u vlastovnici (B-listu) umjesto imena i prezimena stoji „općenarodna imovina”, „društveno vlasništvo s pravom korištenja Jugoslavenske narodne armije” ili „Zemljoradnička zadruga X u likvidaciji”. Banka neće odobriti kredit, javni bilježnik neće solemnizirati ugovor, a kupac će se okrenuti i otići. Dobra vijest: gotovo svaka takva nekretnina ima rješenje — samo treba znati kojim putem krenuti.
1. Zašto u zemljišnoj knjizi i danas postoje takvi upisi?
Zemljišne knjige u Hrvatskoj nisu „resetirane” 1990-ih. Upisi nastali u doba SFRJ ostali su do trenutka dok ih netko ne pokrene mijenjati — a velik broj takvih nekretnina nikada nije ažuriran. U praksi ćete najčešće naići na ove povijesne nositelje:
„Općenarodna imovina” — najstariji oblik, korišten neposredno nakon 1945. godine.
„Društveno vlasništvo” s pravom korištenja, raspolaganja ili upravljanja u korist neke organizacije udruženog rada, općine ili državnog tijela.
Jugoslavenska narodna armija (JNA) ili Savezni sekretarijat za narodnu obranu — vojni stanovi, zemljišta, bivši vojni objekti.
Bivše seljačke radne zadruge i zemljoradničke zadruge, danas najčešće u likvidaciji ili izbrisane iz registra.
Mjesne zajednice, općinski stambeni fondovi i druga tijela koja više pravno ne postoje.
Pretvorbom društvenog vlasništva (čl. 359.–365. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) takve su nekretnine ex lege postale vlasništvo Republike Hrvatske, jedinice lokalne samouprave ili pravnog sljednika nositelja prava korištenja — ovisno o vrsti nekretnine i tome tko ju je doista koristio. Problem je što se ta promjena u pravilu nije automatski provela u zemljišnoj knjizi.
2. Tko je danas „pravi” vlasnik takve nekretnine?
Prvo pitanje uvijek je: tko je vlasnikom postao po sili zakona 1990-ih? Odgovor ovisi o vrsti i namjeni nekretnine:
Republika Hrvatska — kod nekretnina bivše JNA, saveznih tijela, te u pravilu kod „općenarodne imovine” bez utvrđenog korisnika.
Jedinica lokalne samouprave (grad/općina) — kod nekretnina bivših mjesnih zajednica, općinskih stambenih fondova i sličnih lokalnih nositelja.
Pravni sljednik trgovačkog društva — ako je organizacija udruženog rada pretvorena u d.d. ili d.o.o.; tada je nositelj prava korištenja postao vlasnik onoga što je unio u temeljni kapital.
Zadruga ili njezini pravni sljednici — kod imovine zemljoradničkih i drugih zadruga, sukladno Zakonu o zadrugama i zakonima o pretvorbi.
Fizičke osobe — ako su nekretninu doista stekle (kupnjom, darovanjem, dosjelošću), neovisno o povijesnom upisu u zk.
3. Tri glavna pravna puta do upisa
a) Uknjižba na temelju isprave
Najjednostavniji put — ako postoji valjana isprava (kupoprodajni ugovor s nekadašnjim korisnikom, ugovor o otkupu stana iz 1990-ih, rješenje o pretvorbi, tabularna izjava pravnog sljednika). Tada se uknjižba traži uobičajenim prijedlogom, uz prethodno (ili istovremeno) brisanje povijesnog upisa „društvenog vlasništva” na temelju potvrde nadležnog tijela o tome tko je nositelj prava postao vlasnikom.
b) Pojedinačni ispravni postupak
Najčešći scenarij u praksi. Pokreće se prijedlogom zemljišnoknjižnom sudu (čl. 200.–214. Zakona o zemljišnim knjigama) kada zemljišnoknjižno stanje ne odgovara stvarnom — primjerice, vi ste nekretninu kupili, naslijedili ili je posjedujete desetljećima, a u zk. je još „društveno vlasništvo”. Sud zakazuje ročište, poziva sve zainteresirane (uključujući RH ili jedinicu lokalne samouprave kao mogućeg vlasnika), provodi dokaze i — ako nema prigovora ili su prigovori neosnovani — donosi rješenje kojim ispravlja upis. Zabilježba pokretanja postupka štiti vas od neželjenih raspolaganja u međuvremenu.
c) Tužba za utvrđenje vlasništva i dosjelost
Kada je sporno tko je vlasnik (RH, JLS i vi tvrdite različito) ili kada se vlasništvo stječe dosjelošću, rješenje je parnica pred nadležnim općinskim sudom. Posebno važno: za nekretnine koje su bile u društvenom vlasništvu vrijeme posjedovanja prije 8. listopada 1991. u pravilu se ne uračunava u rok za dosjelost (Odluka USRH U-III-1595/2006 i kasnija praksa VSRH). To znači da se rok dosjelosti za većinu takvih nekretnina računa tek od 1991., uz uvjete savjesnosti i zakonitog posjeda.
4. Što kad se bivši nositelj — zadruga, poduzeće, mjesna zajednica — ugasio?
Brisani subjekt iz sudskog registra ne znači da je nekretnina „bez vlasnika”. Treba utvrditi tko je njegov pravni sljednik ili likvidacijski masu — kroz izvatke iz registra, rješenja Trgovačkog suda i, kod zadruga, kroz Hrvatski savez zadruga. Ako sljednika nema i nekretnina je „ostavinska masa” bez nasljednika u smislu propisa o pretvorbi, ona u pravilu pripada Republici Hrvatskoj odnosno jedinici lokalne samouprave — i s njima se vodi postupak.
5. Najčešće zamke
Nije dovoljan samo „stari ugovor iz ladice”
Ugovori iz 1970-ih i 1980-ih često nisu solemnizirani niti potvrđeni od porezne uprave, a potpisi prodavatelja (kojih više nema) ne mogu se naknadno ovjeriti. U takvim slučajevima ugovor je polazna točka, ali ne i dovoljna isprava — najčešće je nužan ispravni postupak ili tužba.
Porez i naknada štete
Ako se vlasništvo utvrđuje protiv RH ili JLS, treba računati i s mogućim porezom na promet nekretnina te eventualnom naknadom za korištenje. U pravilu se to rješava paralelno s glavnim postupkom kako kasnije ne biste „dobili” nekretninu, a izgubili je zbog poreznog rješenja.
Denacionalizacija
Provjerite je li nekretnina bila predmet zahtjeva po Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Ako jest, postoje prvenstvena prava bivših vlasnika ili nasljednika koja se moraju riješiti prije ili usporedno s upisom.
6. Zaključak: stari upis nije razlog za odustajanje
„Društveno vlasništvo”, JNA ili ugašena zadruga u zemljišnoj knjizi često djeluju zastrašujuće, ali u 9 od 10 slučajeva riječ je o rješivom problemu — pitanje je samo izbora pravog postupka i pravilno pripremljene dokumentacije. Što duže čekate, to je teže pronaći svjedoke, isprave i pravne sljednike. Pravovremeno sređivanje upisa može vam sačuvati nekretninu, omogućiti prodaju ili kreditno opterećenje — i svesti porezne i pravne rizike na najmanju moguću mjeru.
Ako u svom izvatku vidite jedan od navedenih „povijesnih” upisa, pošaljite nam izvadak i osnovne podatke — već iz prvog pregleda u pravilu se može reći kojim putem treba ići i koliko će postupak trajati.
Ovaj članak ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretne situacije preporučujemo konzultaciju s odvjetnikom.
Autor: Verica Šuster, odvjetnica